אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא הוא התחייבות הבנק להעמיד עבורכם הלוואה כנגד שיעבוד נכס, בכפוף למילוי התנאים שיש באישור. זה למעשה תמצית החוזה של הבנק מולכם ויש בו את כל תנאי המשכנתא, כולל מסלולים, ריביות והתניות. בתוך האישור יש המון נקודות שעליכם לשים לב אליהן, ועל כך נרחיב במאמר הבא.

מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

תארו לכם שאתם הולכים לרכוש בית , זו הולכת להיות כנראה העסקה הכי גדולה שעשיתם בחייכם, אתם חותמים על רכישת הבית, מתחייבים בחוזה, ואז מגיעים לבנק לקחת משכנתא ומגלים שלא מאשרים לכם.

מלבד פח הנפש הנוראי, אתם כנראה תספגו מאות אלפי שקלים קנס על ביטול החוזה. לכן עדיף לכל מי שרוצה לרכוש דירה, לפנות אל הבנק ולבקש לפני חתימת החוזה אישור עקרוני למשכנתא.

אישור זה הוא התחייבות כתובה של הבנק להעמיד עבורכם את גובה האשראי הנדרש. על התנאים תוכלו להתווכח בהמשך כאשר תצטרכו את המשכנתא אבל בגדול זו נכונות הבנק לתת לכם משכנתא.

שימו לב, גם האישור הראשוני של הבנק לתת לכם משכנתא וגם האישור הסופי עם הריביות הסופיות בתום המו"מ, שניהם נקראים אישור עקרוני למשכנתא.

מה יופיע באישור שתקבלו?

באישור העקרוני יופיע סכום המשכנתא שאושר לכם, מסלולי המשכנתא שביקשתם, כולל תקופות וריביות. לצד זה יופיעו גם 3 תמהילים שהבנק מחוייב לספק לכם בעקבות נוהל בנק ישראל.

התניות בקבלת האישור

שימו לב שלכל אישור יש גם התניות ביניהן שתצטרכו להעמיד בטוחה לשביעות רצון הבנק, כלומר שזה שקיבלתם אישור למשכנתא לא אומר שהבנק יעמיד לכם משכנתא בכל מחיר, אלא אם תעמדו בכל ההתניות.

חלק מההתניות המקובלות זה שהדירה תהיה לשביעות רצון הבנק, מבחינת שווי, מצב דירה, מצב משפטי, כמו כן ביטוחי חיים ללווים, ושהסטטוס של ההכנסות יישאר עד לביצוע המשכנתא.

כך שאם לדוגמא פוטרתם במהלך תהליך המשכנתא ואין לכם עבודה, לא תוכלו לנפנף בהתחייבות הבנק לתת לכם משכנתא משום שהבנק יוכל לחזור בו.

באיזה תנאים צריך לעמוד כדי לקבל האישור?

תנאים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא משתנים בין הבנקים, אך לרוב כוללים את המרכיבים הבאים:

• הון עצמי מינימלי – הבנקים דורשים הון עצמי מינימלי שמשתנה בהתאם למדיניות שלהם, אך בדרך כלל מדובר על לפחות 25% משווי הנכס. ככל שיהיה לכם יותר הון עצמי ביחס למחיר הנכס, כך ייתכן שתוכלו לקבל תנאי הלוואה טובים יותר.
• הכנסה פנויה מספקת – על מנת לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי, ההכנסה הפנויה שלכם צריכה להיות מספקת, תוך התחשבות בהוצאות השוטפות האחרות. הבנק מחשב את ההכנסה הפנויה לאחר ניכוי ההוצאות הקבועות מההכנסות הקיימות, כאשר נוהל בנק ישראל קובע שהחזר המשכנתא החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה.
• דירוג אשראי גבוה – דירוג האשראי שלכם מייצג את ההתנהלות הפיננסית שלכם בעבר ומשפיע באופן משמעותי על הסיכויים לקבלת אישור עקרוני. התנהלות כלכלית טובה תתבטא בדירוג אשראי גבוה, מה שיכול לשפר את סיכוייכם לקבל משכנתא בתנאים טובים.

מה המטרה של האישור העקרוני?

בראש ובראשונה לדעת שיש לכם את היכולת להשלים את העסקה, כך שתוכלו לרכוש דירה ללא הפתעות בגזרת המימון.

מעבר לכך להבטיח את תנאי המשכנתא שלכם, הרי לא הייתם רוצים לקבל הבטחה בעל פה מנציג הבנק לגבי ריביות שהובטחו לכם אלא אתם תרצו הצעה כתובה שהבנק מחוייב לה.

מה היתרונות של קבלת אישור עקרוני למשכנתא?

1. שקט נפשי לפני חתימת חוזה
2. קבלת תנאי המשכנתא שלכם בכתב
3. מיקוח על תנאי המשכנתא – כאשר תרצו לנהל מו"מ עם מספר בנקים, ותבקשו להוריד ריביות כי בנק אחר נתן לכם הצעה זולה יותר, תתבקשו להציג אסמכתא ולכן אישור עקרוני יכול לסייע לכם במיקוח על תנאי המשכנתא

איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?

ברוב הבנקים ניתן כיום להגיש את הבקשה בצורה דיגיטלית באתר הבנק.

הגשת בקשה דיגיטלית

עליכם להכניס את הפרטים שלכם, מספרי ת.ז שלכם, בנוסף עליכם לספק אסמכתאות להכנסות שלכם, דפי עובר ושב, פירוט הלוואות אם יש ואת סכום המשכנתא המבוקש.

לאחר שהבנק ידון בבקשה הוא יחליט אם לאשר או לא לאשר את הסכום שביקשתם. בחלק מהפעמים הוא יכול לאשר סכום נמוך יותר או לדחות את הבקשה בכלל.

שימו לב שברוב אתרי הבנקים יסתמכו על הנתונים שאתם מזינים ידנית באתר ולא בהכרח יבקשו/יבדקו את המסמכים ולכן עדיף להוציא אישור לאחר שווידאתם שהבנק בדק את המסמכים לעומק והאישור הוא אישור בפועל.

הגשת בקשה פרונטלית בבנק

במקביל לאתרי הבנקים ניתן לקבוע פגישה עם בנקאי בסניף, לצרף את המסמכים הנ"ל ואז להגיש את הבקשה לאישור העקרוני.

לאחר שתגישו את הבקשה, הבנק במקביל למסמכים גם יריץ בדיקת אשראי עליכם כדי לבדוק מהו סיכון האשראי שלכם.

הנה רשימת המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה

• טופס בקשה לאישור עקרוני למשכנתא: ניתן לקבל מהבנק או באמצעות יועץ משכנתאות.
• פרופיל לקוח: במסגרת העבודה עם יועץ משכנתאות, יש למלא שאלון הכולל פרטים אישיים, נתוני ותק בעבודה, הכנסות נטו ועוד מידע רלוונטי.
• ייפוי כוח/כתב הסמכה: במהלך העבודה עם יועץ המשכנתאות, ייחתם מסמך ייפוי כוח בהתאם לדרישות הבנקים השונים.
• צילום תעודת זהות: נדרש צילום תעודת זהות עם ספח פתוח של כל המשתתפים בהלוואה.
• הסכמה להוצאת חיווי אשראי: חתימה על הסכמה מראש לחיווי אשראי, מעידה על הביטחון שלנו בבקשה להלוואה.
• תדפיסי עו"ש: יש להגיש תדפיסי תנועות בחשבון בנק עבור שלושת החודשים האחרונים מכל חשבונות הבנק של הלווים.
• אישור הכנסות לשכירים: יש להציג תלושי שכר של שלושת החודשים האחרונים של כל המשתתפים בהלוואה.
• אישור הכנסות לעצמאים: יש להציג אישור רואה חשבון בגין הכנסות השנה הנוכחית ושומת מס עבור השנתיים האחרונות.
• אישורים על הלוואות קיימות: אם קיימות הלוואות נוספות, יש להציג את האישורים הרלוונטיים.
• פרטי הנכס: אם יש נכס ספציפי לרכישה, יש להגיש מסמכים כמו רישום בטאבו, חוזה רכישה ואישור זכויות.

סוגי משכנתאות והלוואות שכדאי להכיר:

• משכנתא לזוגות צעירים
• משכנתא לדירה ראשונה
• משכנתא לדירה להשקעה
• משכנתא הפוכה
• משכנתא לגיל השלישי
• משכנתא למסורבים
• משכנתא חוץ בנקאית
• משכנתא לפושטי רגל
• משכנתא למשפרי דיור
• איחוד הלוואות
• הלוואה כנגד נכס

כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא?

הבנקים מחויבים להחזיר לכם תשובה תוך 5 ימי עסקים, ברוב המקרים אם אין עומס בבנקים והעסקה לא מורכבת מדי אז תוכלו לקבל אישור עקרוני גם תוך יום או יומיים.

לכמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא?

בגדול הריביות שבאישור תקפות ל- 24 ימים בלבד כל עוד לא היה שינוי בנתונים שעליהם הצהרתם עם הגשת הבקשה. ברור לכם שאם תעזבו את מקום העבודה ו/או אם התנהלות האשראי שלכם תהיה מסוכנת במהלך האישור (נניח חזרו לכם הוראות קבע/צ'קים וכו') אז הבנק יחזור בו מהאישור העקרוני.

האם הבנק יכול לבטל את האישור העקרוני לאחר שהוא העניק אותו?

בגדול כן. כפי שרשמנו, האישור העקרוני מגיע עם התניות, כלומר הבנק אומר לכם הלכה למעשה שהאישור בתוקף בהנחה ויתקיימו כל ההתניות.

מהן הסיבות הנפוצות לביטול אישור עקרוני לאחר הענקתו?

• נתונים לא תואמים – הסיבה הנפוצה ביותר היא חוסר התאמה בין הנתונים שהצהרתם לבין המציאות בפועל. לדוגמא, הבנק שאל אתכם אם יש לכם הלוואות ועניתם שלא, אבל לא ידעתם שליסינג מעל שנה וחצי לרכב נחשבת להלוואה מבחינת הבנק. דוגמא נוספת היא עצמאים, בתור עצמאי חשבת שאתה מרוויח 15,000 ש"ח בחודש וזה מה שהצהרת לבנק בעת הגשת הבקשה למשכנתא, אבל בפועל לפי דוחות רואה החשבון גילית שאתה מרוויח 10,000 ש"ח. פערים אלו יכולים להשפיע על הסכום שאושר לכם, או על אישור בכלל.

• נכס לא לשביעות רצון הבנק – גם אם אתם מבחינת אשראי לקוחות נהדרים, עדיין צריך שהבטוחה (הנכס המשועבד) יהיה לפי שביעות רצון הבנק. דוגמא קטנה: ביקשתם משכנתא של מיליון ש"ח ולבנק אין בעיה להעניק לכם, אבל הנכס שאתם רוצים לשעבד הוא דירה שמוגדרת דירה מסוכנת. לכן הבנק יכול לטעון שהבית המשועבד לא לשביעות רצונו.

• פערים בנתונים לאחר קבלת האישור – נניח קיבלתם אישור עקרוני ואז החלטתם להתפטר או לקחת הלוואות חדשות, או שחזרו לכם מספר צ'קים והוראות קבע. אז למעשה שיניתם את המשוואה, הבנק העניק לכם אישור עקרוני כאשר המצב היה X וכעת יש שינוי מהותי והבנק יכול לחזור בו מהאישור העקרוני.

מסתבכים בהגשת הבקשה לאישור?

בעת הגשת בקשה לאישור עקרוני רצוי לשכור שירות של חברת ייעוץ שזה סוג ההתמחות שלה. יש כל כך הרבה נקודות חשובות שצריך לתת עליהן את הדעת ולכן חשוב שזה יעשה עם בעל מקצוע שזו ההתמחות שלו.

אנחנו בחברת פלאנר מלווים משפחות משלב האפיון, דרך בניית תוכנית מימון לעסקה וגם מטפלים בנושא של אישור עקרוני למשכנתא. אתם מוזמנים לפנות אל המומחים שלנו ואנו נדאג להוציא עבורכם אישור עקרוני שישרת את הצרכים שלכם לאורך כל הדרך.

שאלות ותשובות על אישור עקרוני למשכנתא