איך בוחרים משכנתא זו השאלה הכי מורכבת שכל אדם שלוקח משכנתא נאלץ להתמודד איתה, בין אם הוא אדם מן המניין שלא בקיא ברזי המשכנתאות ובין אם הוא יועץ משכנתא שעושה זאת למחייתו שנים רבות. זאת בעיקר משום שלבחירת המשכנתא יש השלכות ארוכות טווח על משק הבית.
איך בוחרים משכנתא משתלמת?
קודם כל חשוב שנגדיר שמשכנתא משתלמת זהו מושג שמשתנה ממשפחה למשפחה, מה שיכול להיות משתלם למשפחת ישראלי מרעננה לא בהכרח משתלם למשפחת כהן מאשדוד. לכל משפחה יש את הצרכים והרצונות שלה וגם את מגבלות התקציב וההחזר החודשי שקיימים עבורה.
אז בגדול לאחר שהבנו את גובה המשכנתא שאנו צריכים לקחת, עלינו להגדיר את ההחזר החודשי שנרצה לעמוד בו ואת רמות הסיכון שנרצה לשלב במשכנתא (הצמדה למדד אם כן אז באיזה כמות, מסלולים משתנים על פי תדירות וכו').
לאחר שהבנו את הצרכים שלנו, עלינו לבנות את התמהיל משכנתא שנכון עבורנו ועליו לנהל את המו"מ מול הבנקים.
כדי להשוות בין ההצעות המתקבלות מהבנקים רצוי שנעלה את ההצעות למחשבוני משכנתא מתקדמים, כאלו שלוקחים בחשבון גם תחזיות אינפלציה ושינוי ריבית בעתיד ואז נוכל לבחור מהי המשכנתא המשתלמת עבורנו לפי פרמטרים שהגדרנו מראש. בין אם זה פרמטר של החזר חודשי נמוך יותר, רמות סיכון או עלות כוללת של כל הצעה לאורך כל חיי המשכנתא.
אתם יכולים להתנסות במחשבון תמהיל משכנתא שלנו.

לאיזה פרמטרים יש להתייחס כאשר בוחרים תמהיל משכנתא?
- גובה המשכנתא – הפרמטר הראשון הוא גובה המשכנתא הנדרש לנו, משום שכל תוכנית פעולה תצטרך להיבנות מהמספר הזה והלאה.
- החזר חודשי – הפרמטר השני הוא ההחזר החודשי, ברגע שנחליט כמה אנו מוכנים לשלם בכל חודש, זה יעזור לנו להבין מהי תקופת המשכנתא, המסלולים שיוכלו להיכנס לתמהיל המשכנתא ולאיזה ריביות עלינו להגיע במו"מ כדי לעמוד בהחזר החודשי המבוקש. כדאי לקרוא את המאמר שלנו על החזר חודשי מומלץ למשכנתא.
- מסלולי משכנתא – לאחר שהבנו את גובה המשכנתא וההחזר החודשי, עלינו לבחור את המסלולים הכי מדויקים עבורנו תוך התחשבות בנהלי בנק ישראל (לדוגמא שחובה לקחת שליש משכנתא בריבית קבועה). המסלולים יהיו חייבים להיות בקורלציה ישירה עם ההחזר החודשי שבחרנו כך שאם נרצה החזר חודשי יותר נמוך, נצטרך לשלב יותר ויותר מסלולים צמודי מדד ולהיפך.
- ריביות – עלינו להכיר את הריביות שאליהן ניתן להגיע במו"מ ולשם לכוון בעת הפגישות עם הבנקים.
- תחנות יציאה – ככל שאנו מתכננים לפרוע חלק מהמשכנתא או את כולה בטווח זמן מוגדר, עלינו לוודא שהמשכנתא בנויה ומאפשרת את תחנות היציאה הללו ללא קנסות או עם הסתברות נמוכה לקנסות בעת הפירעון.
מסלולי משכנתא נפוצים וההבדל ביניהם
הריבית הקבועה
זהו מסלול שלמעשה הריבית שלו נשארת קבועה לאורך חיי המשכנתא ולא משתנה עד לסיום ההלוואה, אלא אם פרעתם קודם או מיחזרתם למסלול אחר. שימו לב שבמסלול זה אין למעשה תחנת יציאה מובנית ולכן אם תפרעו אותה קודם יכול להיות שיהיה קנס יציאה או שלא, תלוי במספר פרמטרים.
שימו לב שאת הריבית הקבועה ניתן לקחת צמודה או לא צמודה למדד. המדד מעלה או מוריד את הקרן (החוב) מדי חודש.
מסלול הפריים
ריבית הפריים היא הריבית הנהוגה במשק ועל בסיסה הבנקים מתמחרים הלוואות רגילות וחלק מהמשכנתאות ריבית זו מבוססת על פי נוסחה קבועה:
ריבית בנק ישראל+ 1.5%.
ההלוואות הרגילות שהבנקים מעניקים מבוססי ריבית פריים וניתן לקחת מסלול זה גם במשכנתא. בדרך כלל במשכנתא אפשר לקבל הנחות על מסלול זה.
ריבית משתנה צמודה או לא צמודה
אפשר לבחור במשכנתא ריבית שתשתנה כל תקופה מסויימת, נניח כל 24 חודשים, 60 חודשים וכו'. מסלולים אלו מבוססים על עוגן ותוספת מסויימת. לרוב העוגן מתבסס על אגרות חוב ממשלתיות.
שימו לב שבתחנת שינוי הריבית ניתן לפרוע את המסלול או חלקו ללא קנס יציאה.
על קנסות היציאה ניתן לקרא בהרחבה כאן.
סוגי משכנתאות שאנחנו בפלאנר מתמחים בהם:
- הלוואה כנגד נכס
- איחוד הלוואות
- הלוואת משכנתא לכל מטרה
- משכנתא לדירה ראשונה
- משכנתא לדירה שניה
- משכנתא לזוגות צעירים
- משכנתא חוץ בנקאית
כיצד ההון העצמי שברשותכם משפיע על הבחירה?
ככל שתשימו יותר הון עצמי בעסקה כך גובה המשכנתא שתצטרכו קטן יותר ולכן תוכלו להקטין את ההחזר החודשי או לחלופין להגדיל את ההחזר החודשי ולצמצם את תקופה המשכנתא. משקיעים לדוגמא, נוטים לשים הון עצמי מינימאלי וזאת בכדי לקחת מינוף מקסימאלי מהבנק ולבצע עוד עסקאות.

איך ייעוץ משכנתא יעזור לכם בבניית התמהיל?
מכיוון ששוק המשכנתאות מתעדכן בקצב מסחרר, מסלולים חדשים נוספים לשוק, בפעמים רבות בנק אחד יכול להוציא מסלולים שלא קיימים בבנקים אחרים ולכן הדילמה הופכת להיות קשה מיום ליום.
עבודה עם יועץ משכנתא שחי את השוק, מקבל עדכונים שוטפים מהבנקים ומשוק ההון על מחירי עלות גיוס הכסף, יכולה לגרום לכם להמון נחת וחיסכון גדול בכיס. יועץ טוב, יוכל לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ולנהל מו"מ בחכמה תוך כדי שהוא מנווט בין הבנקים השונים עד לקבלת ההצעה המנצחת והמשתלמת עבורכם.
שימו לב שעבודה עם יועץ משכנתאות זו אחת ההשקעות הכי משתלמות וארוכות טווח שתוכלו לעשות. חיסכון בכסף במשכנתא לתקופה ארוכה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ולפעמים גם למאות אלפי שקלים בין אם זה בריביות המשכנתא ובין אם זה בקנסות היציאה שתמזערו בבניית תמהיל חכם ונכון עבורכם.
טיפים מנצחים לבחירת משכנתא
- הבנק לא חבר שלכם – אנו שומעים המון את הסיפורים האלו של מנהל הבנק חבר של אבא שלי, של דוד שלי, הבנקאי היה איתי במילואים ומה לא. אנו לא מזלזלים בזה לרגע, אבל כאשר הבנקאי מחתים שעון בבוקר הוא מחויב לדאוג לאינטרס של הגוף שמשלם לו את המשכורת ובצדק. כך שגם אם יש לכם היכרות מוקדמת עליכם לזכור שהאינטרסים שלכם מנוגדים מלכתחילה, אתם צריכים לדאוג לתא המשפחתי שלכם והוא צריך לדאוג למקום שמעסיק אותו.
- תלמדו את השוק – השוק משתנה בקצב מסחרר ולכן עליכם ללמוד ולהעמיק, להיכנס לפורומים, ללכת להרצאות ולהיות מעודכנים בשוק ההון ובעלויות אגרות החוב ברמה היומית.
- תבנו תמהיל שטוב לכם – המון פעמים הבנקאים ינסו למשוך אתכם להרכב משכנתא שהם מרכיבים. אם אתם מחליטים על תמהיל משלכם, היצמדו אליו.
- נהלו מו"מ בחכמה – זה שאתם לקוחות של בנק X או בנק Y לא אומר שאתם מחוייבים לסגור משכנתא שם. תפנו לשניים שלושה בנקים ותנהלו מו"מ חכם ואפקטיבי.
- תבחרו יועץ משכנתא איכותי – שוק יועצי המשכנתאות רווי ולא בהכרח מפוקח. תבחרו יועץ משכנתא עם ניסיון, המלצות ורקורד שהשתכנעתם שהוא האיש לבנות עבורכם את ההלוואה כנראה הכי יקרה שתיקחו אי פעם.
אם אתם בתהליך לקיחת משכנתא אתם מוזמנים לפנות אלינו. היועצים שלנו מתמחים בבניית הרכבי משכנתא מתקדמים ואנו נוכל לסייע לכם לבחור את המשכנתא המדויקת עבורכם ולנהל מו"מ קשוח מול הבנקים.