סביר להניח ששמעתם על האופציה של מחזור משכנתא אך לא הבנתם במה זה כרוך וכיצד מיחזור משכנתא יכול לחסוך לכם המון כסף. במאמר הבא אנחנו מסבירים מה זה בכלל תהליך המחזור ואיך עושים את נכון.
חשוב שתדעו, אנו כיועצי משכנתאות בוחנים את תיקי המשכנתאות של לקוחותינו בתדירות גבוהה. זאת, בין השאר, כדי להעריך האם ניתן להיטיב את התנאים בהם נלקחה המשכנתא המקורית.
במידה ואנו מוצאים פערים בין התנאים המקוריים לתנאים העכשוויים, אנו מציעים ללקוח ״מחזור משכנתא״, כלומר המרת המשכנתא הקיימת בחלופת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
אנו מזמינים אתכם להשאיר פרטים באתר ולהירשם לשיחת ייעוץ ראשונית חינמית, בה נבחן את המשכנתא שלכם, ונבדוק איך ניתן לשפר אותה ולחסוך לכם כסף!
מה זה מחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא מהמושגים הנפוצים ביותר בעולם המשכנתאות. מדובר בתהליך במסגרתו מחדשים את תנאי ההלוואה שנלקחה אז במטרה לשפר אותה ולהקטין את ההחזר הכולל שאתם עתידים לשלם, ולעתים הוא יכלול קנסות שנועדו לפצות על אובדן הכנסה שגרמתם לבנק בחריגה מההסכם המקורי.
את המחזור ניתן לבצע בבנק המקורי או בבנק אחר – יש כמובן יתרונות וחסרונות בכל אחת מהאפשרויות.
לפעולת המחזור שתי מטרות עיקריות:
- להוזיל עלויות ולחסוך כסף ללווה: הפחתת הריביות ועדכון התמהיל יכולים לחסוך הון לא רק בטווח הרחוק אלא כבר בטווח המיידי.
- להתאים את ההלוואה לאופי העדכני של התא המשפחתי: במרוצת השנים חלות תמורות (עליות ומורדות) ביכולת ההשתכרות שלנו, ברמת המחייה ובהוצאות. בהתאם יש צורך לעדכן ולהתאים את המשכנתא כך שתתאים לנתונים הנוכחיים ולא לאלה שהיו בעת בה היא נלקחה.
שתי המטרות שלובות זו בזו והתאמת התמהיל לצרכים המדויקים שלכם מאפשרת לכם לחסוך סכומי עתק במשכנתא.
איך עושים מיחזור משכנתא?
כשאתם מבינים שהגיע הזמן לבחון את תנאי המשכנתא שלכם מחדש, תהליך מיחזור משכנתא כולל שלושה שלבים מרכזיים:
- שלב א': אתם לוקחים משכנתא חדשה, המכסה את יתרת החוב הקיים, התואמת את הצרכים והמסלולים שנוחים לכם.
- שלב ב': באמצעות המשכנתא החדשה אתם מסיימים את החוב של המשכנתא הקודמת ובמידת הצורך, משלמים גם עמלת פירעון מוקדם.
- שלב ג': אתם מתחילים לשלם את ההחזרים החודשיים בהתאם להסכמים והתנאים המעודכנים של המשכנתא החדשה.
מחזור משכנתא פנימי
במחזור פנימי אנו נפנה לבנק בו לקחנו את המשכנתא ונבקש לשנות את תנאי ההלוואה: לנייד מסלולים, לשנות אורכים, להנמיך ריביות, לפרוע מסלול וכד'. הבנק לא חייב להיענות לבקשותינו, במרבית המקרים, הרווח שלנו בא על חשבון רווח שלו ולכן מעבר להתעסקות, מדובר באובדן רווחים עבורו.
בפנייה להליך מחזור פנימי תוכלו להבחין במהירות שהבנק לא שש לטפל בכם: התהליך לרוב, יתנהל בעצלתיים, תוך גרירת רגליים מצד נציגי הבנק, פגישות יתואמו למועדים רחוקים במיוחד, בקשות פשוטות יחסית ייענו בשלילה ועוד. לבנק בו המשכנתא שלנו שוכבת אין אינטרס לסייע לנו להקטין את הרווחים שלו והוא יעשה לא מעט על מנת להערים קשיים בתהליך.
מבחינתו, אנחנו סוג של לקוח שבוי וללא תחרות אמיתית בשלב זה, אין לו שום צורך להוכיח את עצמו בשירותיות או במחיר. הבנק כמו כל עסק עצמאי ישקיע את מירב המאמצים בגיוס לקוחות חדשים ופחות בשינויים פנימיים של הרכבי ההלוואה והריביות שלכם.
יתרונות במחזור פנימי
- נוחות: אין צורך ביותר מידי התעסקות ובירוקרטיה, כל שנדרש הוא לפנות לגוף הייעודי בבנק ולבקש לעדכן את תמהיל ההלוואה שלכם. אין צורך שוב לגשת לטאבו, לא לרשם המשכונות ולא צריך להתנהל מול גופים בירוקרטיים למיניהם.
- גמישות: אפשרות לקצר או לשנות מסלול אחד בלבד (כיוון שאין צורך לפתוח במו"מ חדש על מנת לסכם את כל התנאים מול בנק אחר). במחזור המשכנתא בתוך הבנק תוכלו (בכפוף למו"מ) להישאר עם תמהיל שאינו כפוף להתניות בנק ישראל. כלומר בהלוואה הממוחזרת, בהנחה וסילקתם מסלולים אחרים, אתם תוכלו להישאר עם יותר משליש במסלול פריים ופחות משליש במסלול קבוע צמוד/לא צמוד.
- חיסכון בעלויות נלוות: אין צורך בהנפקת מסמכים מחדש, ובשכירת שירותים של בעלי מקצוע שונים כמו שמאי משכנתא על מנת להשלים את התהליך.
- ביטוח: במידה ולא מגדילים את סכום המשכנתא / את משך ההלוואה, אין צורך בעריכת ביטוח מחדש. לא מדובר רק בחיסכון של זמן אלא ביתרון משמעותי עבור אנשים שרמת הסיכון שלהם גדלה, או ללווים שהתגלו אצלם בעיות ושאינם ברי-ביטוח.
חסרונות במחזור פנימי
- אינטרס נמוך של הבנק להיטיב עמכם: ללא מנוף לחץ אמיתי מצדכם, הבנק בו מנוהלת המשכנתא שלכם מתייחס אליכם כאל לקוחות שבויים. הסניף, הפקידים וההנהלה לא יתוגמלו על מתן הצעה נדיבה ללקוחות קיימים של הבנק והבנק רק יפסיד כסף משיפור תנאי ההלוואה שלכם. הבנק יודע שמחזור פנימי מגלם מגוון של יתרונות עבורכם ולא ימהר ללכת לקראתכם כשהוא יודע שתסכימו להתפשר ולא תשברו את הכלים.
- שיעור המימון לא מתעדכן: בחלוף השנים, סביר שאחוז המימון של ההלוואה שלנו קטן, הן כתוצאה מעליית שווי הנכס והן כתוצאה מתשלום הקרן על ידינו לאורך השנים. בהתאם, רמת הסיכון של הבנק פחתה ונצפה שהריביות ירדו גם הן. יחד עם זאת, במחזור פנימי, הבנק יתייחס למדרגת המימון המקורית – זו שהיינו בה בעת בה לקחנו את המשכנתא, דבר שיפגע מאוד באטרקטיביות של הריביות שיציע.
מיחזור משכנתא חיצוני
במחזור חיצוני אנו נפנה לבנק אחר על מנת לקבל משכנתא בתנאים משופרים ביחס לאלו הקיימים בידינו כעת. זאת, מתוך הבנה כי בנק אחר יתייחס אלינו כלקוח חדש ויעשה מאמצים כבירים על מנת לנייד את כלל ההלוואה שלנו אליו. עבור הבנק מדובר במשכנתא חדשה לכל דבר ועניין, והחתמתכם תביא תיק וכסף חדש לבנק.
חשוב לזכור כי הבנק מרוויח במשכנתא מאות אלפי שקלים, כך שגם אם יעשה מעט ויתורים עבורכם וישפר את התנאים שקיבלתם בבנק המקורי, העסקה תהיה משתלמת עבורו. האינטרס של הבנק להשיג אתכם כלקוחות מחלחל אל כל הדרגים: הפקידים והמנהלים בסניף מתוגמלים בהתאם ליעדים שלהם, והחתמת לקוח חדש תתבטא בתוספת נאה לשכר בסוף החודש.
יתרונות במחזור חיצוני
- מנוף אמיתי במשא ומתן: בנק חיצוני יודע שהוא בנקודת חסר ביחס לבנק הקיים, ושהמעבר שלכם אליו כלול בטרטור, בקנסות ובשלל הוצאות. הוא מבין שיש לכם חלופות רבות, ויעבוד קשה על מנת לפצות על כך עם ההלוואה האטרקטיבית ביותר שהוא יכול להציע, על מנת שתעברו אליו למרות הכל.
- שיעור מימון מעודכן: כתוצאה מנגיסה שלכם בקרן לאורך השנים ועליית ערך הנכס, במשכנתא החדשה אתם מגיעים עם "הון עצמי" גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, ומדרגת המימון שלכם נמוכה יותר. בהתאם, הבנק יוכל להציע ריביות אטרקטיביות ונמוכות יותר שמגלמות את שיעור הסיכון הנמוך יותר אליהם הוא נחשף.
- חיסכון עצום בכסף: היות ואתם כבר לא לקוחות שבויים של הבנק, כל האפשרויות פתוחות בפניכם, כל הבנקים, כל הסניפים ולכן באמצעות ניהול מו"מ איכותי תוכלו למקסם את התהליך.
- לוח זמנים: אם במשכנתא הראשונה הייתם כפופים ללוחות התשלומים שנקובים בחוזה הרכישה שלכם, כאן יש לכם (כמעט) את כל הזמן שבעולם. היות ויש לכם כעת משכנתא מנוף הלחץ אינו קיים, דבר זה יאפשר לכם לעשות סקר שוק איכותי ויעיל.
חסרונות במחזור חיצוני
- עלויות והתעסקות בגין ביצוע מחדש: מחזור חיצוני הוא כמו משכנתא חדשה. תצטרכו לפנות ליועץ משכנתא שייבנה לכם את התמהיל המחודש, להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס, לערוך את הביטוח מחדש, לשלם אגרות שונות ועוד. הדבר לא מתבטא רק בכסף, אלא בזמן, כאב ראש והתעסקות לא מבוטלת.
- לא ניתן לגרור את המשכנתא הקיימת: במידה ובשלב זה מרבית המשכנתא שלכם בתנאים טובים / נותרו לכם בעיקר מסלולים זולים ואטרקטיביים / רציתם למחזר רק מסלול ספציפי / נתוניכם הבנקאיים דעכו, לא תוכלו לשמר את הטוב ולשפר את הרע בבנק חדש. כל המשכנתא תיבנה מחדש, היא תהיה כפופה למגבלות בנק ישראל כמשכנתא חדשה (ובהתאם יושתו מגבלות על שיעור הכספים בכל מסלול), והבנק יתייחס אל נתוני האשראי העדכניים שלכם בבחינת איכותכם כלקוחות.
למה כדאי למחזר משכנתא?
משכנתא היא הלוואה הנלקחת לתקופות ארוכות, לעתים קרובות – 30 שנה. באופן טבעי, לאורך התקופה, תנאי השוק משתנים, ההכנסות וההוצאות שלנו משתנות, רמת המחייה והתעדופים שלנו משתנים, אך ההלוואה נותרת מקובעת להנחות שנלקחו אז, ותחזיות שלא בהכרח עמדו במבחן המציאות.
בנוסף, לעתים קרובות המשכנתא המקורית נלקחת ללא הבנה וללא ייעוץ מתאים ומשכנתא חדשה יכולה להיות זולה ומשתלמת בהרבה ביחס אליה. על מנת לפצות על אובדן ההכנסות, קיים מנגנון פיצוי בדמות קנסות על פירעון מוקדם.
אתם מוזמנים לשלוח לנו את יתרת הסילוק של המשכנתא הנוכחית, ונבחן עבורכם בחינם מה פוטנציאל החיסכון והאם משתלם לכם לצאת למהלך כזה בניכוי הקנסות והעמלות שבדרך.
מחזור משכנתא משתלם כאשר:
- יש צורך בהתאמה מחודשת בכוונון של המשכנתא הקיימת לצרכים וליכולות של משק הבית בהווה (להגדיל / להקטין החזרים, לקצר / להאריך את משך ההלוואה, לשנות את ההרכב וכד').
- הנתונים הפיננסיים הנוכחיים של הלווה משופרים ומאפשרים לו להשיג מחירים זולים יותר בעד ההלוואה.
- הריביות בשוק זולות ביחס לריביות שהיו כאשר ההלוואה נלקחה.
- המשכנתא המקורית נלקחה ללא ייעוץ או ללא מחשבה מספקת, על פי תמהיל המשכנתא שהציע יועץ מטעם הבנק (בד"כ התמהיל הסטנדרטי שהבנקים נותנים הוא תמהיל שלישים).
מקרים נפוצים שכדאי לבחון כדאיות של מחזור משכנתא
- ירידה דרסטית בריביות: במידה ומחיר הכסף, הריבית על ההלוואה, ירד ביחס לערך הזמן בו נטלתם את ההלוואה, מחזור יאפשר לכם להשיג ריביות נמוכות יותר ולחסוך את בעלויות הריבית לאורך חיי המשכנתא.
- תמהיל משכנתא לא טוב: במידה והתפשרתם על תמהיל סטנדרטי שאינו מתאים לצרכיכם, ולקחתם משכנתא מבלי להשקיע בכך את המחשבה הראויה או ללא ייעוץ מוקדם, סביר שתמהיל משכנתא חדש יחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
- שינוי בהכנסות: במידה וההכנסה שלכם השתנתה משמעותית ביחס לתקופה בה נטלתם את המשכנתא, תוכלו לשנות את אורך המשכנתא ולהתאים אותה לצרכים הנוכחיים. שימו לב שבמקרה של הגדלת הכנסות, רמת הסיכון של הבנק יורדת, וייתכן שתוכלו להשיג תנאים טובים יותר להלוואה.
- מעבר דירה: במידה ואתם עוברים דירה, סביר שהיקף ההלוואה והסכום לו אתם זקוקים ישתנה. מחזור משכנתא יאפשר לכם להתאים את ההלוואה לצורך הנוכחי.
- החזר חודשי עלה: ההחזר עלה והוא מקשה על התזרים של משק הבית. כידוע לכם חלק ממסלולי המשכנתא הם בריביות משתנות, בתקופות מסויימות ייתכנו מצבים שההחזר החודשי יכול לעלות מעל מה שהתרגלתם או תכננתם לשלם, במקרה כזה ניתן לבצע פריסה מחודשת של המשכנתא והארכת תקופות, כדי להוריד את ההחזר החודשי.
עלות מחזור משכנתא – כמה זה עולה ומה נדרש מאיתנו?
| קנס פירעון מוקדם | ככל שהקנס גבוה יותר, כך המחזור משתלם יותר, משום שהוא מעיד על אובדן רווח מהותי לבנק. |
| שכר טרחה יועץ משכנתא | משתנה בין יועץ ליועץ ותלוי גם במורכבות התיק עצמו. היועץ מסייע לכם לבנות תמהיל משכנתא מוצלח מזה הקיים, ובכך יחסוך לכם במרוצת הדרך עשרות-מאות אלפי שקלים במידה והוא בעל ניסיון. עלותו מסתכמת בכמה אלפי שקלים בודדים, וכנראה תסתמן בתור השקעה משתלמת(במידה ובחרתם יועץ משכנתא מוצלח). |
| שמאות | במיחזור פנימי ברוב המקרים לא תצטרכו לבצע שמאות נוספת, במחזור חיצוני תצטרכו לבצע שמאות מחדש לטובת הבנק אליו אתם מעבירים את המשכנתא |
| רישום משכנתא לטובת הבנק החדש | במקרים בהם הנכס רשום בטאבו (במחזור חיצוני), תצטרכו לרשום משכנתא לטובת הבנק החדש, לכן תצטרכו עורך דין שיבצע את התהליך מול הטאבו. זה לרוב יסתכם בכ 1,500 ש"ח. |
| ביטוחים | במקרה של מיחזור חיצוני תצטרכו להחזיק לתקופה קצרה גם ביטוח חיים וגם ביטוח נכס בשני בנקים במקביל. זאת משום שהבנק החדש לא יתן לכם משכנתא לפני שביצעתם ביטוח חיים ונכס עבורו, ומצד שני הבנק "הישן" לא ישחרר לכם את השעבוד כל עוד לא פרעתם את החוב עבורו. |
ניתן לקרוא בהרחבה על אופן התמחור בתיקים שונים ועל מה נכלל בכל מסלול ליווי במאמר מחיר יועץ משכנתא.
איך לבחור יועץ משכנתא בתיקי מחזור?
לפני שאתם ניגשים לבחור את יועץ המשכנתא שיטפל בתיק המחזור שלכם, חשוב להבין שמדובר בעסקה מהותית בהיקף של מאות-אלפי שקלים. אנשים לא נוטים לבצע מחזור לעיתים קרובות, וכשמבצעים את התהליך – חשוב לבצע אותו בצורה המיטבית כי תיקון הטעויות צפוי לעלות ביוקר.
בהתאם, רצוי לוודא שאתם בידיים של הטובים והמקצועיים ביותר. שיועץ המשכנתא אליו תפנו הוא אדם איכותי וישר, נטול אינטרסים ושיקולים זרים.
מהם הפרמטרים שצריך לשים אליהם לב?
בבואכם לבחור יועץ משכנתא, מומלץ לבחון את הדברים הבאים:
- המקצועיות שלו
- רמת ההשכלה שלו בתחום
- הניסיון שלו בתחום
- את ההמלצות עליו
- מסביר את ההליך על כל שלביו בצורה ברורה
פרמטרים אלו יבטיחו שתקבלו יועץ משכנתא מצוין שיסייע לכם לכל אורך התהליך, ובעיקר יחסוך לכם הרבה כסף.
Case Study במחזור משכנתא
אנשים רבים רוצים לדעת כמה הם יוכלו לחסוך במיחזור משכנתא. אנו בפלאנר מאמינים בשקיפות מלאה וגאים בהישגים שלנו עבור לקוחותינו. החלטנו להביא באופן שקוף לחלוטין דוגמא לתיק בו חסכנו לזוג מהרצליה מאות אלפי שקלים! מאחורי התיק עומדים אנשים אמיתיים, שהסכימו לחשוף את הנתונים האישיים והפיננסיים שלהם ע"מ לסייע לזוגות הנמצאים בשלב ההתלבטות לקבל את ההחלטה הנכונה.
הזוג שזכה בהגרלת מחיר למשתכן ביבנה, בחר לפנות לייעוץ משכנתא לאחר שנכווה כשניסה לבנות את המשכנתא באופן עצמאי. ההבנה הייתה שתמורת תשלום צנוע יחסית הם יוכלו לחסוך סכום עצום שזו הדרך להשיג את התנאים האופטימליים. בעצת חברים משותפים, החליטו לפנות לפלאנר.
מה הם הרוויחו?
החיסכון ביחס לתמהיל המקורי מוערך בכחצי מיליון ש"ח.
ההחזר התקצר בכ-8.5 שנים מבלי להעלות את ההחזר החודשי.
התמהיל החדש כולל מסלולים סולידיים ויציבים יותר שיגנו עליהם מעליות פתאומיות.
משדרגים את המשכנתא הקיימת עם פלאנר!
אנו בפלאנר מתמחים במחזורי משכנתא, יודעים לבצע בחינה של המשכנתא הנוכחית שלכם, לשקף לכם יתרונות וחסרונות ונוכל להמליץ האם בשלה העת לבצע מחזור משכנתא.
מכיוון ששוק המשכנתאות דינמי, מומלץ לבצע מעקב אחר המשכנתא שלכם אחת למספר חודשים כדי לבחון שיפורים מעת לעת.
אם עד עכשיו לא סיפרנו לכם, אז בדיקת המשכנתא שלכם היא ללא עלות, אז מוזמנים להוציא דוח יתרת משכנתא דרך הקישור כאן ולשלוח אותו אלינו לבדיקה.
אנו נבדוק עבורכם חינם אם משתלם לכם למחזר משכנתא כעת וכמה תוכלו לחסוך (אם בכלל) בתהליך.
שאלות ותשובות בנושא מחזור משכנתא
נטילת משכנתא אינה ״חתונה קתולית״. שיפור התנאים והתאמתם לתקופות השונות יכול לחסוך לכם כסף רב, אך לצערנו, לרוב האנשים אין זמן או מודעות לבדוק זאת על בסיס קבוע. בשביל זה אנחנו כאן. כלקוחותינו תוכלו לישון בראש שקט בידיעה שיש מי שדואג לכם.
1. כששוק המשכנתאות עבר שינוי דרמטי או כאשר המצב הכלכלי שלכם השתנה.
2. כאשר הריבית הבסיסית בכלכלה נמוך והשפעתה גדולה על ההחזרים החודשיים.
3. במקרה שהכנסותיכם התרחבו, בין אם בגין חסכון שהתממש או בשל קבלת ירושה.
4. במקרה בו תרצו להתאים את עלות ההחזר החודשי לתקציב המשפחתי.
5. אם ברצונכם לבצע שינוי בסוג המשכנתא או במסלול שבחרתם בעבר.
6. במצב בו האינפלציה עוברת שינויים גדולים המשפיעים על ההחזר החודשי.
7. בעקבות שינויים במדיניות הבנקאית או חדשות רגולטוריות, כמו רפורמות בתחום המשכנתאות או שינוי במדד הפריים.
אין הגבלה על מספר הפעמים שניתן לבצע מיחזור משכנתא, כל עוד אתם עומדים בתנאי ההלוואה ומשלמים את עמלות הפירעון המוקדם (אם קיימות).
כן, ניתן לבצע גם מחזור משכנתא חלקי. במידה ותרצו למחזר רק חלק מהמשכנתא הקיימת, תוכלו לעשות זאת על פי השיקולים הכלכליים והפיננסיים שמובילים אתכם, כאשר יש לבחון ולנתח את כל אחד ממסלולי המשכנתא ולהבין מה משתלם למחזר.
אם אתם שוקלים לפנות למחזור משכנתא אתם כנראה מבינים את המשמעויות הכלכליות כבדות המשקל של ההלוואה הזו. לא מדובר בהפרש של כמה שקלים בחודש בין חבילות סלולר אלא פערים עצומים בהון עתק שניתן לחסוך אם מבצעים את הפעולות והצעדים הנכונים. לקראת המחזור יש לכם הזדמנות נוספת לבנות תמהיל מתאים למידות שלכם ורמת הסיכון שלכם, ולהוציא מהבנק את הריביות הטובות ביותר אותו הוא מוכן לתת. כל זה לא יקרה ללא איש מקצוע מנוסה שמכיר את השטח ויסייע לכם בהשגת המטרה.
ישנם אנשים שסבורים שמדובר בהוצאה עודפת ובשירות פרימיום שנועד רק לחסוך כאבי ראש , וכי העובדה כי עליהם להוציא מכיסם עוד כמה שקלים בשלב בו הם ממילא חנוקים, היא מיותרת. אך למעשה, עלויות הייעוץ מתגמדות לעומת פוטנציאל החיסכון שהוא מניב.
